За последние полгода цены на столичную недвижимость выросли на 65%, достигнув небывалой отметки 4 тысячи долларов за кв. м. В настоящее время ситуация меняется: рост цен замедлился, предложение наконец превысило спрос, а участники рынка активно убеждают общественность в его стабилизации. По их мнению, стоимость жилья будет расти, но темпами ненамного превышающими инфляцию.
Правда, это мнение разделяют не все. Разговоры об искусственно завышенных на волне ажиотажного спроса ценах ведутся довольно давно, а теперь многие финансовые аналитики всерьез прогнозируют возможный обвал цен на жилье в Москве, проводя аналогию с ситуацией, сложившейся на японском рынке недвижимости в 1991 году.
Длительное время основным аргументом участников рынка недвижимости, убеждавших общественность в неизбежности дальнейшего роста цен, был довод о недостатке предложения на рынке московского жилья. Однако сегодня ситуация меняется.
По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), за последние две недели объем предложения на столичном рынке недвижимости существенно вырос. "Только за период с 14 по 20 сентября недельный объем предложения превысил августовский показатель на 30% и составил 18 510 квартир", - говорит гендиректор RRG Денис Колокольников.
Сходные данные - у аналитиков центра бюро недвижимости «Агент 002»: в сентябре число продавцов квартир вдвое превысило число их покупателей. "Это только начало, - уверена директор по маркетингу этого риелторского агентства Ольга Побединская. - Ведь в Москве проживают более 1,5 млн. семей с совокупным месячным доходом 2 тысячи долларов и ниже, и они не в состоянии приобрести собственное жилье даже с использованием ипотечного кредита". По мнению эксперта, за минувший ажиотажный год покупатель попросту исчерпал свои ресурсы и до конца 2006 года можно ожидать увеличения предложения как минимум на 10-15%.
Состояние перепроданностиВ связи с бешеной доходностью рынка жилья возросло количество инвестиционных покупок, доля которых сегодня, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, составляет порядка 20% в элитном сегменте и около 30% в сегменте «эконом». "В прошлом году доля инвестиционных квартир составляла порядка 15%", - напоминает Ковалев.
Для большинства россиян инвестиции в недвижимость - наиболее естественное вложение средств. Однако инвестиционная привлекательность жилой недвижимости из-за того же роста цен постоянно уменьшается. По подсчетам замдиректора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Марии Жуковой, однокомнатная квартира в районе метро "Юго-Западная" стоимостью 160 тысяч долларов, сданная в аренду за 500 долларов в месяц, окупится в течение 27 лет, а "двушка" у метро "Планерная" стоимостью 369 тысяч долларов, сдаваемая за 700 долларов в месяц, - в течение 45 лет. Бизнесом это назвать довольно трудно.
Расчет хозяев квартир на дальнейший рост цен тоже иллюзорен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", даже с учетом роста стоимости аренды квартир эффективность вложений в жилую недвижимость уже в августе была на 0,1% меньше средней доходности банковского депозита, которая, в свою очередь, проигрывала инфляции. В текущем месяце этот разрыв увеличился до 0,3%.
Между тем, по данным компании "Новая площадь", в 2003-2005 годах доходность сдачи квартир в аренду составляла в среднем 7-9%, в некоторых случаях превышала 10%, а срок окупаемости квартиры составлял 7-14 лет. Так что стремление владельцев инвестиционного жилья в Москве продать его и вложить средства куда-то еще объяснимо.
Похоже, морально готовы к снижению цен и многие застройщики. По крайней мере, ресурс для такого снижения у них есть: по словам руководителя группы маркетинга и экономики ООО «Велес Капитал Девелопмент» Романа Большакова, себестоимость строительства жилья с учетом всех обременений в классе "эконом" составляет 1,2-1,3 тысячи долларов за кв. м, а в бизнес-классе - до 1,8 тысячи долларов.
Но не нужно быть аналитиком, чтобы понять: сейчас даже небольшое снижение цен может обрушить рынок. Сложилась ситуация, которую на фондовом рынке называют состоянием перекупленности: все сознают, что цены в любой момент могут пойти вниз, но каждый надеется "успеть в последний вагон".
Почти харакириПо мнению председателя экспертного совета компании "Финам" Сергея Хестанова, ситуация на московском рынке недвижимости напоминает ту, которая сложилась в Японии в 1991 году. "В 1990 году цены там поднялись в два раза, что подхлестнуло потребителей, в частности людей, которые еще раздумывали, покупать или не покупать", - рассказывает эксперт. В этот период активизировались банки, запустившие множество ипотечных программ, в том числе с минимальным первоначальным взносом. В результате кредиты, казалось бы, стали доступны самым широким слоям населения, что, в свою очередь, подхлестнуло рост цен на жилье.
"Но никакой рынок не может расти до бесконечности: после подъема обязательно наступит спад", - продолжает Хестанов. По его словам, когда в Японии снизились темпы роста экономики и уровень доходов населения, многие потребители уже не могли выплачивать взносы по кредитам. "Банки стали изымать квартиры у неплательщиков и выставлять их на продажу. Вдобавок люди начали избавляться от инвестиционных квартир, что в совокупности привело к снижению цен", - говорит эксперт. В тяжелом положении оказались не только граждане, но и банки, кредитовавшие клиентов под залог недвижимости: многие из них были близки к разорению.
"Трудно представить, чем все это могло бы закончиться, если бы не вмешался Центробанк Японии, который снизил ставку рефинансирования до 0,15% в год при реальной инфляции 2% годовых, - продолжает Хестанов. - Беспрецедентный случай - никогда и нигде в мире такого не было».
В итоге, по словам Хестанова, банковский сектор Японии, пережив несколько слияний, выжил, а строительную индустрию и рынок недвижимости поразил кризис: "Цены снова упали вдвое, сильно снизились объемы строительства и серьезно уменьшился потребительский спрос. А для западных компаний, у которых норма прибыли невелика, снижение цен в два раза - катастрофа". Чтобы полностью восстановиться, строительному рынку Страны восходящего солнца понадобилось 15 лет.
В России у застройщиков есть запас прочности: как уже отмечалось, себестоимость жилья в среднем вдвое ниже нынешних московских цен на квартиры. Однако не стоит забывать, что строительная отрасль подвержена общим тенденциям: темпы роста цен на стройматериалы тоже увеличиваются. Растут и административные издержки: как признают в кулуарах сами застройщики, "цена вопроса" при оформлении разрешительной документации на участок за последние годы повысилась в разы. И если стройиндустрия под угрозой снижения спроса еще может притормозить повышение стоимости своей продукции, надеяться на уменьшение чиновничьих аппетитов не приходится.
Еще печальнее дело обстоит с населением и банками. Банковский сектор в стране пока не окреп, и ставка национального Центробанка не столь влиятельна, как в Японии или США. При развитии событий по неблагоприятному сценарию банкам придется поступать в соответствии с принципом "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Вряд ли покупателям квартир, не справившимся с ипотечными платежами, кто-то пойдет навстречу.
Час иксПо мнению Сергея Хестанова, нынешний рост недвижимости в России обусловлен прежде всего притоком в страну нефтедолларов, и в случае падения цен на энергоносители весьма вероятно повторение японского сценария.
Насколько вероятно такое падение? «Прогнозировать трудно, но бурный рост цен на нефть прекратился - по крайней мере на некоторое время», - рассуждает аналитик. Более того, в сентябре цены на нефть упали более чем на 20% по сравнению с июльским пиковым уровнем. Хотя в дальнейшем большинство аналитиков не ожидают столь же стремительного падения нефтяных цен (в частности, из-за заявления ОПЕК о возможном снижении квот на добычу нефти), прежних прогнозов об их росте до 85-100 долларов за баррель к концу года тоже не слышно. Наиболее распространенное мнение заключается в том, что цены на нефть в этот период будут колебаться в диапазоне 50-65 долларов за баррель и, возможно, плавно снизятся в будущем году.
Зато нефтяные компании вынуждены будут платить экспортные пошлины, рассчитанные исходя из пиковых цен. Нефтяники, по своему обыкновению, уверяют, что предвидели подобное развитие событий, но нетрудно догадаться, что приток нефтедолларов на рынок как минимум не увеличится.
Еще одна возможная причина снижения роста цен - предстоящие весной 2008 года выборы президента России. Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов, ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду. "В преддверии выборов многие финансовые структуры, скорее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части подобных активов, - объясняет Хестанов. - По крайней мере, перед прошлыми выборами такая тенденция просматривалась». Еще определеннее склонятся к продаже принадлежащей им недвижимости чиновники и политики, не уверенные в продолжении своей карьеры после 2008 года. И чем более непредсказуемым будет результат выборов, тем активнее пойдут продажи.
Суммируя сказанное, попытаемся вычислить самое вероятное время начала спада на рынке недвижимости. В следующем году приток нефтедолларов как минимум не будет расти прежними темпами. Осенью 2007 года нас ожидают выборы в Госдуму, а весной 2008-го - президентские выборы. Как правило, летом на рынке недвижимости наблюдается сезонный спад, а значит, можно прогнозировать, что именно лето 2007 года станет определяющим для динамики цен на жилье.
Источник:
http://www.gzt.ru/home/2006/09/26/210016.html